Trwają prace legislacyjne dotyczące procedur planistycznych wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Potrzeba zmian w tym zakresie jest bowiem przedmiotem szerokiej dyskusji społecznej samorządowców, urbanistów, środowisk naukowych, inwestorów i mieszkańców.
Czy czeka nas jednak prawdziwa reforma procesu inwestycyjno-budowlanego?
Przede wszystkim projektowane przepisy wprowadzają nowe narzędzie planistyczne, uchwalane obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – plan ogólny.
W planie ogólnym mają zostać określone strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne rozumiane jako ustalenia nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych. W planie ogólnym można będzie można wyznaczyć granice obszarów uzupełnienia zabudowy – czyli obszarów, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których wprowadzane będą dodatkowe zasady dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.
Plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jako dokument bardzo rozbudowany i często niespójny. Plan ogólny ma mieć zwięzłą formę oraz ułatwiać porównywanie treści tego aktu z analogicznymi, przyjętymi w innych gminach, ale przede wszystkim uzyskanie kompleksowej informacji o możliwościach zagospodarowania danej nieruchomości. Fakultatywnie przyjmowanym elementem gminnym standardów urbanistycznych będą standardy dotyczące dostępności obiektów infrastruktury społecznej.
W zakresie relacji pomiędzy planem ogólnym oraz planami miejscowymi i decyzjami o warunkach zabudowy, plan ogólny ma być w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednocześnie wyznaczając obszary, na których wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne.
Plan ogólny nie będzie bezpośrednio wiązał przy wydawaniu innych decyzji niż decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zwłaszcza decyzji stanowiącej zgodę na rozpoczęcie inwestycji – pozwolenia na budowę. W ten sam sposób nie będzie badana zgodność z planem ogólnym w postępowaniach dotyczących zgłoszeń budowy.
Projekt przewiduje uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W zakresie określenia kierunków polityki przestrzennej rolę studium pełnić będzie strategia rozwoju gminy, w ramach której sporządza się model struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz formułuje się ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej. Ustalenia zarówno strategii jak i planu ogólnego tworzone będą w oparciu o uwarunkowania identyfikowane m.in. w diagnozie sytuacji społecznej, gospodarczej i przestrzennej.
W planie ogólnym zakres i granice rozwoju przestrzennego zostanie przełożony na konkretne rozwiązania planistyczne, w tym delimitację stref planistycznych oraz określanie wytycznych dotyczących kształtowania zabudowy. W odróżnieniu od obecnego studium, ustalenia te będą miały charakter powszechnie obowiązujących norm.
Aktualnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosować się do nich będą przepisy dotychczasowe.
Autor: r. pr. Anna Zabielska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
