Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością posiada osobowość prawną, a co za tym idzie może być podmiotem praw i obowiązków. Co do zasady może nabywać i zbywać nieruchomości, jednak czynności te znajdują swoje uregulowania w kodeksie spółek handlowych albo w samej umowie spółki. Mówiąc wprost, aby transakcja była ważna i skuteczna niezbędne będą do uzyskania tzw. zgody korporacyjnej.
W pierwszej kolejności wskazać należy, że czynności nabywania i zbywania nieruchomości w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wykonuje zarząd. Warto przypomnieć, że w przypadku zarządu wieloosobowego sposób reprezentacji winien być określony w umowie. W przypadku, gdy umowa spółki nic na ten temat nie stanowi, to znajdą zastosowanie przepisy art. 205 kodeksu spółek handlowych, który stanowi, że do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem.
Jeśli chodzi o prokurę to ona ma charakter szczególnego pełnomocnictwa, które co do zasady pozwala na dokonywanie czynności sądowych i pozasądowych w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa. W zakresie prokury kluczowe jest wskazanie, że samodzielnie działający prokurent do zbycia nieruchomości potrzebuje pełnomocnictwa do tej czynności. Prokura ze swej istoty umożliwia dokonywanie czynności prawnych prowadzących do nabycia nieruchomości lub zwolnienia ich z obciążeń. Prokurent nie potrzebuje zatem szczególnego pełnomocnictwa dla nabycia nieruchomości
Wypada wskazać co kryje się pod pojęciem nabywanie nieruchomości. Pojęcie to można interpretować szeroko tj. nie tylko należy utożsamiać z odpłatnym nabyciem – klasyczną umową sprzedaży ale także z darowizną czy też zamianą.
Artykuł 228 pkt 4 kodeksu spółek handlowych stanowi, że nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Powyższe dotyczy nabycia i zbycia całości nieruchomości, jak i jakiegokolwiek udziału w nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju, przeznaczenia czy położenia.
Analizowana regulacja ma charakter dyspozytywny, co należy interpretować w ten sposób, że w umowie spółki można tą kwestię odmiennie uregulować np. poprzez całkowite wyłączenie stosowania tej regulacji albo poprzez przekazanie tych kompetencji do innego podmiotu przykładowo rady nadzorczej.
Kwestia odmiennego uregulowania niż w art. 228 pkt 4 kodeksu spółek handlowych ma kluczowe znaczenie dla ważności takiego rozporządzenia. Jak wskazał w swoim postanowieniu z 17.4.2015 r. Sąd Najwyższy I CSK 289/14
Zgodnie z art. 17 § 1 kodeksu spółek handlowych nieważna jest czynność prawna spółki tylko wtedy, gdy wymóg uchwały zgromadzenia wspólników wynika z ustawy. Natomiast, gdy wymóg taki przewiduje tylko umowa spółki, to czynność jest ważna, a jedynie zarząd może ponosić odpowiedzialność z tytułu naruszenia umowy.
Omawiając ww. regulacją nie można zapomnieć o regulacji art. 229 kodeksu spółek handlowych, która stanowi, że Umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.
Artykuł 229 kodeksu spółek handlowych wprowadza bezwzględnie obowiązujący wymóg uzyskania przedmiotowej zgody wspólników. Charakter tej regulacji określany jest jako semiimperatywny tj.. umowa spółki nie może wyłączyć ani ograniczyć zastosowania art. 229 kodeksu spółek handlowych, natomiast dopuszczalne jest zaostrzenie w drodze postanowień umowy spółki wymogów stawianych w analizowanym postanowieniu. Co istotne wskazane wyżej wyłączenie regulacji art. 228 pkt 4 kodeksu spółek handlowych nie powoduje wyłączenia stosowania art. 229 kodeksu spółek handlowych.
Konsekwencją zawarcia umowy nabycia nieruchomości z naruszeniem art. 229 kodeksu spółek handlowych jest nieważność czynności prawnej z art. 17 § kodeksu spółek handlowych. Niemniej jednak wspólnicy spółki mogą konwalidować taką umowę – transakcję przez udzielenie zgody następczej po zawarciu umowy. Termin na złożenie takiego oświadczenia wynosi dwa miesiące od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Wyrażenie zgody ma moc wsteczną od chwili dokonania czynność prawnej.
Niezależnie od sankcji nieważności umowy w przypadku naruszenia przepisów przez zarząd spółki lub likwidatorów odpowiadają oni odszkodowawczą za tego typu działanie, chyba, że nie ponoszą winy jak również odpowiadają organizacyjnie tj. skutkować może to ich odwołaniem z pełnionych funkcji.
Kolejną regulacją, którą warto mieć na uwadze przy przeprowadzaniu tego typu transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość jest art. 230 kodeksu spółek handlowych, który stanowi, że rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Przepisu art. 17 § 1 nie stosuje się.
Przedmiotowa regulacja podobnie jak ta z art. 228 pk4 kodeksu spółek handlowych ma charakter dyspozytywny. Wspólnicy w umowie spółki mogą całkowicie wyłączyć stosowanie tego przepisu, przekazać kompetencje wspólników np. radzie nadzorczej albo osobom trzecim, czy też ograniczyć stosowanie przedmiotowej regulacji w ten sposób, że zostanie wskazany wyższy próg wartości rozporządzenia/ zobowiązania, który wymaga zgody wspólników czy też w zmodyfikowanej wersji np. rady nadzorczej.
Brak zgody z art. 230 kodeksu spółek handlowych nie powoduje wadliwości czynności prawnej w stosunku pomiędzy stronami transakcji , natomiast może rodzić odpowiedzialność członków zarządu wobec spółki.
Reasumując nie ma przeszkód prawnych, aby jedna z form spółek kapitałowych jaką jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością była stroną transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość. Warto jednak pamiętać o regulacjach ustawowych i umownych, aby nie narazić się w konsekwencji na nieważność umowy.
Autor: r. pr. Szymon Szabat, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
