Budowa drogi czy lotniska zawsze wiąże się z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Jeżeli takie korzystanie w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wykup tej nieruchomości (lub jej części) lub odszkodowanie za poniesioną szkodą, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości.
Prawo ochrony środowiska wskazuje, że podmiotami zobowiązanymi do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości są:
1/ właściwa jednostka samorządu terytorialnego – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku uchwalenia aktu prawa miejscowego przez organ samorządu terytorialnego, lub
2/ reprezentowany przez wojewodę Skarb Państwa – jeżeli ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania rozporządzenia Rady Ministrów, właściwego ministra albo wojewodę.
Ustawa wskazuje również, iż w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne. Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.
I tutaj właściciel nieruchomości mierzy się z pierwszym problemem w razie konieczności sądowego dochodzenia roszczeń – kto ma być stroną pozwaną i będzie miał legitymację bierną do występowania w postępowaniu.
Problem nie jest bagatelny, gdyż podmiot taki będzie obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości, a jego nieprawidłowe określenie wiąże się z przegraną procesu. Nierzadko również podmiot, który wydał uchwałę w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU) wskazuje, że przyczyną wyznaczenia takiego obszaru jest inna inwestycja niż ta, która została określona we właściwej uchwale.
Zestawienie powyższych regulacji ustawowych wskazuje, że na gruncie konkretnych okoliczności uchwalenie aktu prawa miejscowego przez organ samorządu terytorialnego / wydanie rozporządzenia Rady Ministrów, właściwego ministra albo wojewodę może nie być tożsame z działalnością, która spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem OOU. Dodatkowo, niezależnie od odpowiedzialności deliktowej za szkody legalne, wyrządzone przy wykonywaniu władzy publicznej, dochodzone roszczenie odszkodowawcze może mieć swoją podstawę w ogólnych przepisach kodeksu cywilnego.
Na gruncie powyższych regulacji można zatem przyjąć, że podmiotami odpowiedzialnymi będą podmioty publicznoprawne, których organy podjęły uchwały w sprawie utworzenia OOU – jak sejmik województwa albo rada powiatu. Można też jednocześnie argumentować, że chodzi o podmioty, których działalność wywołała konieczność podjęcia uchwały o utworzeniu OOU – jak lotniska, oczyszczalnie ścieków, trasy komunikacyjne i inne. Do kompetencji sądów powszechnych należy zatem ocena, działalność którego podmiotu spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem OOU. Podmiot taki będzie obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości.
Wykładnia językowa powyższych regulacji Prawa ochrony środowiska nie pozostawia wątpliwości, że szkoda polegająca na zmniejszeniu wartości nieruchomości musi pozostawać w związku przyczynowym z takim ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, które wprowadza akt prawa miejscowego ustanawiający obszar ograniczonego użytkowania. W pierwszej kolejności zatem należy ustalić zakres i sposób ograniczenia wykorzystania nieruchomości, i tylko w zakresie oddziaływania uchwały o OOU, aby przesądzić charakter szkody. Ugruntowane poglądy orzecznictwa i doktryny wskazują, że według powyższych przepisów, ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jest także samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania.
Jednak o tym, kto będzie pozwanym za każdym razem zdecyduje stan faktyczny i charakter szkody.
Autor: r. pr. Anna Zabielska
